תופעה שכיחה במקומותינו שצדדים להסכם מכר דירה או הסכם שכירות מנהלים משא ומתן מקביל עם צדדים אחרים. זאת, על מנת להבטיח תנאים טובים יותר לעסקה ההולכת ומתגבשת. לעיתים, הדבר עלול להיות בעוכריו של הצד המנהל משא ומתן מקביל.ניהול משא ומתן עם צדדים נוספים במקביל יכול להיחשב כהפרת חובת הגילוי וחובת תום הלב החלות על צדדים בניהול משא ומתן. במסגרת חובת תום הלב במשא ומתן, הקבועה בסעיף 12 לחוק החוזים, החילה פסיקת בית המשפט את החובה להודיע לצד שכנגד על ניהול משא ומתן עם צדדים נוספים. חובה זו נבחנת גם לאור השלב של המשא ומתן שבו מצויים הצדדים. ככל ששלב המשא ומתן הוא מתקדם יותר – כך חובת הגילוי על ניהול משא ומתן מקביל תהיה גדולה יותר. הטעם לכך הוא פשוט – למנוע הטעיית צד להסכם לחשוב, כי לפניו עסקה בטוחה, כי כל ההסכמות לגביה כבר גובשו, וכי כל שנותר לעשות הוא לנסח ולחתום על הסכם.  הפסיקה הגדירה את דרישת תום הלב כהתנהגות הוגנת המתחשבת בציפיותיו הסבירות של הצד השני, הן בעת ניהול המשא ומתן לקראת כריתת חוזה והן לאחריו. אין משמעות הדבר, כי על הצדדים לדאוג לאינטרסים של זולתם קודם לאינטרסים שלהם. ברם, ההנחה היא שכל צד דואג לאינטרס שלו עצמו, אך עושה זאת באופן הוגן גם כלפי זולתו.גם באשר לפרישה ממשא ומתן, פסיקת בתי המשפט קבעה, כי הדבר צריך להיעשות בתום לב. פרישה ממשא ומתן שאינה מונחית משיקולים ענייניים, הנובעים ממהות העסקה, מהתפתחות המשא ומתן ועמדות הצדדים לו, תראה כחשודה בחוסר תום לב. על מנת לברר האם נעשתה ההסתלקות בחוסר תום לב, יש צורך לברר את כלל נסיבות העניין, ובפרט לבחון לאיזה שלב הגיע המשא ומתן בין הצדדים. ככל שהצדדים קרובים יותר לחתימת החוזה המחייב, מצפים מהם להציג סיבה ברורה יותר להצדקת הפרישה מניהול המשא ומתן.  אין בכתבה זו כדי להוות חוות דעת משפטית, ואין בה כדי להוות תחליף לייעוץ משפטי מקצועי ע"י עו"ד הבקיא בנושא, ואין בכך כדי להוות המלצה לעשיית פעולה משפטית או הימנעות מעשייתה.

זכויות בנייה או "אחוזי בנייה" הן הזכויות לבנות על המקרקעין בהיקף שנמדד באחוזים מתוך השטח הכולל של המקרקעין המהווים את המסד לבנייה. למעשה, מדובר בזכות להגיש לוועדת התכנון והבניה בקשה להיתר בנייה לשם ניצול אחוזי הבנייה המותרים במקרקעין. לזכויות הבנייה יש ערך כלכלי ויש בהן כדי להעלות את ערכו הקנייני של הבית המשותף וגם את שוויין של הדירות בבית המשותף בשוק החופשי.זכויות הבנייה נובעות מהבעלות במקרקעין ובמקרה של בית משותף - זכויות הבנייה מוקנות לכל בעלי המקרקעין במשותף, היינו לכל דיירי הבית במשותף.בעלי הדירות בבית משותף יכולים להגיע להסכמות והבנות בעניין ניצול וחלוקת זכויות הבנייה ולעגן אותן בתקנון הבית המשותף. כך, תקנון הבית המשותף יכול לקבוע מי מבין בעלי הדירות רשאי לנצל את אחוזי הבנייה שנותרו וכך יובטח, כי ההסכמות בין הדיירים יהיו תקפות גם כלפי חליפיהם של בעלי הדירות.  יש להדגיש, כי הצמדת חלק מהרכוש המשותף לדירה מסוימת אינה מעניקה לבעל הדירה את הזכות לבנות על אותו השטח ככל העולה על רוחו ללא הסכמת בעלי הדירות האחרות. הצמדת שטח לדירה מקנה לבעל הדירה את זכות הבעלות בשטח המוצמד בלבד. לא נובעת מכך הזכות לבנייה על השטח המוצמד. זאת משום, שכאמור לעיל, זכויות הבנייה בבית משותף שייכות לבעלי כל הדירות בבית וניצולן מותנה בהסכמת יתר בעלי הדירות. אין במאמר זה כדי להוות חוות דעת משפטית, ואין בו כדי להוות תחליף לייעוץ משפטי מקצועי ע"י עו"ד הבקיא בנושא, ואין בכך כדי להוות המלצה לעשיית פעולה משפטית או הימנעות מעשייתה. 

על פי חוק המקרקעין, עסקת מכר במקרקעין מסתיימת ברישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין. רישום הזכויות מעוגן בכל הסכם מכר שנכרת בין קבלן לבין רוכשי דירה, ובו מתחייב הקבלן לבצע את הרישום בעצמו. התחייבות זו מגלמת את תכליתה ומהותה של עסקת המכר, שכן היא נועדה להעביר את זכויות הקניין בדירה לידי הרוכש. אחריות הקבלן לרישום הדירה בלשכת רישום המקרקעין היא מוחלטת והקבלן אינו יכול להתחמק מכך. במידה והקבלן התעכב עיכוב לא סביר ולא רשם את הדירה בלשכת רישום המקרקעין על שם הרוכש, הרי שעליו לפצות את הרוכש בשל כך. עיכוב לא סביר בהשלמת רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין הוכר על ידי בתי המשפט כנזק בר פיצוי. הפיצוי נועד לגלם את ההפרש בין ערכם של המקרקעין לפני רישום הזכויות כדין לבין ערכם של המקרקעין לאחר רישומם. היקפו של הפיצוי טעון הוכחה כפי שמוכיחים כל פיצוי בגין נזק.

כל מי שרכש דירה מקבלן מכיר את הסיטואציה: הרוכש מתחייב לשלם שכר טרחה בשיעור מסוים, הנגזר מערך הדירה, לעורך דינו של הקבלן בגין השתתפות בהוצאות רישום. האם בכך נוצרים בין רוכש הדירה לבין עורך דינו של הקבלן יחסי עורך דין - לקוח?עורך דין של קבלן אינו רשאי לייצג במקביל גם את הקבלן וגם את רוכש הדירה. עורך דינו של הקבלן, אף אם מקבל תשלום מהרוכש בגין השתתפות בהוצאות רישום, מייצג אך ורק את הקבלן. התשלום שנדרש לשלם רוכש דירה לעורך דינו של הקבלן, אשר נקבע בדרך כלל כאחוז מסוים ממחיר הדירה, נעשה בעיקרו עבור הפעולות הקשורות ברישום הבית המשותף, בהכנת התוכניות לרישום ובהעברת הדירה על שם הרוכש. זה עיקר תפקידו של עורך הדין, זאת טרחתו ובשל כך הוא מקבל שכר על פי מחיר הדירה הנרכשת. אין כל יריבות או התקשרות ישירה בין עורך דין של הקבלן לבין רוכש דירה. כך, שאף אם בוטל הסכם המכר בשלב מאוחר יותר, לא יוכל הרוכש לתבוע ישירות מעורך דינו של הקבלן את שכר הטרחה ששולם לו בגין "הוצאות הרישום" – שכבר אינן רלוונטיות. על הרוכש לתבוע כספים אלו מהקבלן עצמו עמו הוא כרת את הסכם המכר.ואולם, אין פירושם של דברים שעורך דינו של הקבלן פטור מחובות מסוימים גם כלפי רוכש דירה ובייחוד אם רוכש הדירה אינו מיוצג. בתי המשפט קבעו, בין היתר, כי עורך הדין של הקבלן חייב לבדוק ולגלות לרוכש הדירה את מצב הזכויות במקרקעין, לרשום לטובתו הערת אזהרה, לדווח על עסקת המכר לשלטונות מס שבח מקרקעין ואף להמליץ על קבלת ייעוץ משפטי עצמאי מאחר ומדובר בעסקה הכלכלית המרכזית בחייהם של רוב רוכשי הדירות.בגין הבעייתיות שבמצב הקיים, ומתוך רצון להתגייס לטובתם של רוכשי הדירות, הביעה לשכת עורכי הדין,לאחרונה, את עמדתה לפיה, רוכשי דירות מקבלן לא יישאו בשכר טרחתו של עורך דינו של הקבלן מתוך תקווה, כי רוכשי דירות ידאגו לקבלת ייצוג משפטי הולם אשר ישמור על זכויותיהם באמצעות עורך דין מטעמם.ואכן, יהיו חובות עורך דינו של הקבלן אשר יהיו כלפי רוכשי דירות, מומלץ לכל רוכש דירה להיעזר בעורך דין מטעמו אשר יוכל לייעץ לו וללוות אותו בעסקה חשובה זו ומורכבת זו. 

צד א' מעניק זכות מעבר לצד ב' בשביל הנמצא בשטחו. האם מדובר ב"זיקת הנאה" או שמא מדובר "בזכות שימוש"? ההגדרה לזיקת הנאה מצויה בסעיף 5 לחוק המקרקעין, לפיו "זיקת הנאה היא שעבוד מקרקעין להנאה שאין עמה זכות להחזיק בהן". זכות זו, יכול שתקום מכוח חוזה, מכוח חוק או מכוח שנים. זיקת הנאה הינה עסקה במקרקעין וככזו טעונה רישום בלשכת רישום המקרקעין. זכות השימוש, לעומת זאת, מעוגנת בסעיף 31 לחוק השכירות והשאילה ואינה טעונה רישום שכזה. זכות השימוש הינה, בדרך כלל, זכות מוגבלת לשימוש לתקופה קצרה בלבד.כיצד נדע להבחין אם מדובר ב"זיקת הנאה" או "בזכות שימוש"? יש לבחון את כוונת הצדדים ואת לשונו של ההסכם ביניהם. ואולם, במקום שמתעורר ספק (למשל, כאשר ההסכם בין הצדדים אינו חד משמעי), נטל הראיה על הטוען לקיומה של "זיקת הנאה" הוא כבד יותר. 

חוזה מכר מקרקעין טעון מסמך בכתב בהתאם להוראות סעיף 8 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969. ברם, חתימה על הסכם מכר מקרקעין אינה מהווה תנאי לתוקפו לפי הוראות חוק החוזים. אומנם, חתימתם של צדדים למשא ומתן על הסכם מכר מהווה ראיה טובה שאכן הצדדים התכוונו להתקשר ביניהם בהסכם מחייב, אך גם בהיעדר חתימה על הסכם ניתן לקבוע, כי נכרת בין הצדדים הסכם מחייב לכל דבר ועניין. ניתן להוכיח זאת על ידי ראיות חלופיות או על פי מכלול נסיבות העניין. למשל, כאשר הצדדים פעלו על פי הסכם המכר, על אף שזה לא נחתם, ואף שילמו או קיבלו תשלומים על פיו או כאשר פעולות הנדרשות על פי ההסכם מקוימות על ידי הצדדים הלכה למעשה. במקרים אלו, עשוי בית המשפט לקבוע, כי נכרת בין הצדדים הסכם מכר מחייב חרף היעדר חתימת הצדדים עליו.

פעמים רבות מופיע בהסכמי מכר מקרקעין סעיף בו הרוכש מוותר על כל טענה של אי התאמה ביחס לממכר. המשמעות של הסכמה על ויתור שכזה, מבלי שהרוכש יבדוק היטב את הזכויות הקנייניות והתכנוניות של הממכר עלולות להיות הרות אסון עבורו.הפסיקה קובעת כי משהסכים רוכש לרכוש את הממכר, כפי שהוא (As is), והוא ויתר מפורשות על טענות של אי התאמה ביחס לממכר, הרי שהוא נטל על עצמו את הסיכון לגבי מה שיתגלה לו לאחר מכן ואין הוא יהיה רשאי לעצור את תשלום התמורה או לבטל את הסכם המכר, בשל כך.הכלל המשפטי הוא ברור: מקום שצד להסכם יודע שאין לו ידיעה לגבי נתון מסוים בעל חשיבות והוא נמנע מלבדוק אותו לעומק (כשאין שום מניעה אובייקטיבית לעשות כן) ומחליט בכל זאת לכרות את הסכם המכר, לא יהיה זכאי אותו צד להעלות טענת טעות בקשר לנתון שכזה, ויראו בו כמי שנטל על עצמו את הסיכון לגבי אותו נתון.